今更聞けない！建ぺい率・容積率について
2023年03月28日
【売買】今更聞けない！建ぺい率・容積率について
こんにちは。東京都江戸川区を中心に売買仲介業を営むトキビル不動産です。
今回は「今更聞けない！建ぺい率・容積率」についてお話しします。
◆販売図面に必ず記載してある重要な項目
住宅を購入する際の販売図面には建ぺい率と容積率が記載されてますが、あの数字の意味ご存知でしょうか？
もちろん、販売図面には建ぺい率と容積率の以外にも用途地域、都市計画区域、接道の事などあまり目にする事もない内容が記載されておりますので色々とチェックする箇所はあるのですが、その中でも今回は建ぺい率と容積率についてお話したいと思います。
◆建ぺい率（建蔽率）
建ぺい率とは、建築面積の合計の敷地面積に対する割合いをいいます。
建築面積とは建物の水平投影をいいます。すなわち、建物の真上から光を当てて地面にできる影の面積のことです。
ただし、軒・庇（ひさし）・バルコニーなど、柱や壁に支えられていない、はみ出している部分はその先端から1ｍは除いて計算されています。なお、この建築面積は柱や壁の中心線で計測をします。
◆容積率
容積率とは、延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。たとえば100㎡の敷地に延べ面積200㎡の建物がある場合には、容積率200％ということになります。述べ面積とは、各階の床面積の合計の事です。
ただし、延べ面積は建築面積と異なり、玄関ポーチなどは対象とはなりませんが、駐車場や駐輪場は対象となります。（緩和対象になる場合もあります）
また、バルコニーなども吹きさらしで外気に十分解放されていれば、先端から2ｍまでは対象外となる場合があります。
建ぺい率・容積率は、用途地域ごとに都市計画で定められており、都市計画図に記載されているので、役所等で確認が出来ます。
建築可能な建築面積は「敷地面積×建ぺい率」、建築可能な延べ面積は「敷地面積×容積率」で計算できます。
ただし、①角地の場合には、建ぺい率を10％増しにできます。また、②建ぺい率80％とされている地域外で、かつ防火地域内の耐火建築物の場合にも10％増しとなります。さらに、①と②の両方を満たす場合には、建ぺい率は20％増しになります。
一方、容積率は、敷地が面する道路によって異なります。
前面道路の幅員が12ｍ以上であれば、その敷地の容積率の限度は都市計画で定められる指定容積率そのものとなりますが、12ｍ未満の場合には全面道路に、係数（原則的に住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6）を乗じた容積率と、指定容積率を比べて、いずれか小さいほうの容積率となります。
なお、建ぺい率も容積率も、敷地が2以上の地域または区域にわたる場合には、それぞれの面積の加重平均により、建ぺい率や容積率を求めることになります。
これから住宅を建てるご予定の方は必ずチェックする必要があるのが建ぺい率や容積率となりますので、販売図面などがない場合には不動産会社にお尋ねいただけると良いと思います。
建ぺい率や容積率だけでなく、販売図面などに記載されている文言なども、どういった意味かを理解しておくと住宅を探す際には役に立つと思います。
是非、参考にしてみてください。
T・K
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