中古戸建 申込前にやっておくことTOP3
2021年09月10日
中古戸建 申込前にやっておくことTOP3
こんにちは。東京都江戸川区を中心に売買仲介業を営むトキビル不動産です。
今回は中古戸建ての購入をお考えの方へ、買付申込時にやっておいた方が良いことTOP3をご紹介致します。
【中古戸建を購入したい！どうやって進めていけば良いの？】
ますは物件探しを行っていくつか内見しましょう。そして購入したい物件に出会ったら、次のステップは「買付申込」です。
「買付申込」とは売主側に対して購入意思と希望金額、その他条件などを伝えて、購入のための交渉を行うプロセスです。
【住宅購入のプロセスのイメージは？】
住宅購入時には判断材料としてあらかじめ把握しておいた方が良いことがいくつかあるのですが、売買契約を終えてから動き始める方もいて「事前に知っていたら契約しなかったのに…」という状況も懸念されます。
売買契約を締結するまで購入することが決定する訳ではないので、買付申込を行ったら可能な限り最短のスケジュールで売買契約を締結できるよう動き始めます。
買付申込後は思った以上に早くスケジュールが進行していきます。
不動産会社に言われるままに手続きや流れに乗って、気が付いたら売買契約の日程が決まっていた…なんてことにならないように、今回は買付申込に当たって最低限やっておくべき事項を3つご紹介いたします。
※マンションと戸建てでは判断が異なるので、今回は木造戸建てに焦点を当ててご説明します。
◆第3位 住宅ローンの事前審査
買付申込時にやっておいた方が良いことの第3位は「住宅ローンの事前審査」です。
正確には買付申込時ではなく、買付申込前に事前に済ませておくべきことなのですが、意外と住宅ローンの事前審査の重要性をご存じでない方が多いので第3位として挙げました。
買付申込にあたり、住宅ローンの事前審査は必須です。基本的には事前審査が終わっていないと買付申込が成立しないケースの方が多いです。
住宅ローンの事前審査とは言い換えると「支払い能力の証明」です。
売主にとって避けたい状況は、住宅ローン特約による売買契約の白紙解約になります。
今まで売買契約に費やした労力が無駄になりますし、売買契約が予定されているのに他の方と交渉する事もできないので機会損失と言えるでしょう。
当然ながら、売主にとってとても負担が大きい「住宅ローン特約による売買契約の白紙解約」を避けるために、売主側の仲介会社は買主の支払い能力を厳密に見定める必要があるのです。
住宅購入を検討されていてまだ事前審査を行っていない場合は、早めに事前審査を行うことをお勧めします。
◆第2位 リフォーム履歴を確認する
買付申込時にやっておいた方が良いこと第2位は「リフォーム履歴を確認する」です。
新築住宅ではないので、その建物をどのように使用してきたのかはとても重要な購入判断材料です。
まず購入後一度もリフォームしていない場合だと、外壁・屋根の耐用年数から築浅の物件であっても購入時もしくは購入してから数年でリフォームが必要になる可能性があります。
住宅ローンを組んでしまうと、追加のリフォームローンが利用しずらくなるので、住宅購入時に併せて防水対策のリフォームを実施した方が良いでしょう。
もし購入検討中の物件がリフォーム済みの場合は、リフォームした箇所が重要となってきます。
設備の交換程度なら良いのですが、壁を撤去を伴う間取り変更リのフォームが行われている場合は、耐震性が損なわれている恐れがあります。
そして最も注意すべきなのは「増築」です。
確認申請を伴うリフォームならまだ良いのですが、10m2以下など確認申請が不要な場合もあるため、確認申請を伴っていない増築は、増築部分が未登記でローン審査が不承認になったり、
木造なのに鉄骨を使用しているなど耐震診断対象外となる混構造の状態になっている恐れもあります。
【リフォーム履歴を確認するタイミングは？】
・内見予約時にスケジュール調整と併せて確認
リフォームの詳細まではヒアリングできないかもしれないですが、リフォーム履歴の有無程度は確認できます。
・内見時
売主が同席している場合は直接聞くことができますし、、売主側仲介会社の立ち合いの場合もその場で回答を得られないとしても質問することができます。
売主も売主側仲介会社も立ち会わない場合は後日確認となります。
・買付申込前
購入意思が固まってこれから具体的な手続きに入るというタイミングなので、確認できないということはほとんどないでしょう。
ただし、こちらから質問しないと情報提供してくれない場合もありますので、忘れずに確認するようにしましょう。
質問は「いままでリフォームを行ったことがあるか？」「どこをリフォームしたか？」の二つです。
リフォーム当時の資料（図面や仕様書など）は残っていない場合が多いので、リフォーム履歴がある場合はその箇所と内見時の写真を持ってリフォーム会社に早めに相談しましょう。
（可能であれば内見に同行してもらいましょう）
売主が実施したリフォームによって、どうしようもない状態になってしまっている住宅もあるので、リフォーム履歴の確認は本当に重要となります。
◆第1位 住宅ローン減税を適用する方法を確認する
買付申込時にやっておいた方が良いこと第1位は「住宅ローン減税を適用する方法を確認する」です。
住宅ローン減税は住宅ローンを組んで住宅を購入すれば必ず使えるものではありません。
中古住宅の場合は築年数などの要件を満たさないとなりません。
判断が難しいので、買付申込の際に担当している仲介会社に、「住宅ローン減税が利用できるか？」「住宅ローン減税を利用するための方法」を必ず確認するようにしてください。
築年数の要件を超える住宅の場合、耐震改修工事や瑕疵保険加入のための劣化改修工事が必要となる場合が考えられます。
これらの改修工事はインスペクションを実施しないと、改修工事費用がどのくらいかかるかなどの詳細情報がわからないので、インスペクションを行うタイミングがとても重要となります。
築後年数要件越えの住宅ローン減税の手続きには仲介会社の協力が必要なのですが、中には協力してくれない場合もありますので、担当する仲介会社の協力体制を確認するという意味でも、
買付申込時に住宅ローン減税の確認を行うことをお勧めします。
以上、買付申込時にやっておいた方が良いことを3つご紹介しました。
もちろん今回ご紹介したもの以外にも確認した方が良いことがあるのですが、物件の状態や取引の状況で判断が異なるので、担当する仲介会社に「買付申込にあたって確認しておくことはありますか？」と質問してください。
上記でご紹介した3つが出てこない場合、その仲介会社を通じて購入するのは見合わせた方が良いかもしれませんね。
また、購入判断材料はなるべく多く得てから取引を進めたいという考え方も分かりますが、買付申込前に時間をかけてしまうと、先に他の人に売れてしまう場合があります。
不動産売買契約を締結するまでは物件の購入が確定しないということも頭の片隅に置いて判断しましょう。
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トキビル不動産では,リフォーム会社や建築会社のご紹介もできますので、ぜひお気軽にご相談ください。
T.K
