ローン事前審査で銀行は何を見ている?

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2021年06月08日

事前審査で銀行は何をみている?

こんにちは。東京都江戸川区を中心に売買仲介業を営むトキビル不動産です。

 

住宅ローンの事前審査を出す際に、サラリーマンであれば、必ず下記3点が必要です。
なぜ、この3点が必要なのか、銀行は何を見ているのかについて解説していきます。


■給与所得者の方が事前審査で必要となる書類

ローン事前審査では通常、
①免許証
②健康保険証
③源泉徴収票
以上3点の提出を求められます。
免許証がない人は保険証だけでOKというところもありますが、「顔写真のあるものを何か一つ」と要求する銀行もあります。その場合には、パスポートや住基ネットの住基カードを提示します。

この3点で、銀行は以下のようなことを見ています。

 

■銀行が見ているところはどこ?

① 免許証
住民と氏名の本人確認をします。住所変更をしているか、名前の変更をしているかなどもチェックします。

 

② 健康保険証
健康保険にはサラリーマンの人が加入している健康保険と、自営業の人が加入している国民健康保険があります。銀行はまずその組合を見ます。そして「資格取得日」を見て、勤続年数を確認します。勤続年数は申込書に自己申告で書いて提出しますが、その確認です。一般的には、健保の資格取得日と入社日は一致しているわけですが、例えば会社が合併して社名が変わったとか、健康保険組合をやめたというようなことがあると、この日付がズレます。そのような場合には、説明が求められます。


もう一つは、本当にそこの会社に正社員として勤めているのかどうかを保険証で見ています。勤務先の確認です。その会社の健康保険組合に加入していないパート、アルバイト、派遣社員等の場合、その会社の正社員でないことが、これで分かります。逆にパートでも派遣でも、その会社の健康保険組合に加入していれば、正社員と同じ扱いになることもあります。(ただし、就業状況や役職等の記載項目あるため、事実のままに記載しましょう。)

 

③ 源泉徴収票
勤務先が出している支払額が示されていますから、これでまず年収を確認します。そして勤務先と本人の住所がしっかりリンクしている書類ですからしっかりと総合的に確認しています。


ただし源泉徴収票というのは、銀行は完全には信用していないようです。これは民間企業が出している非公式なものですから、「作られたもの」である可能性を否定できないからです。例えば住宅ローンを借りたい社員がいると、中小企業の社長が「年収は390万だけど、600万と書き直してあげる」といった事が昔は珍しくもありませんでした。
だから、年収については、本審査の時点で、役所が出している書類(課税証明書等)と源泉徴収票を照らし合わせて確認を取っています。


源泉徴収票で年収が300万円を下回っていたりすると、銀行は正社員ではなくパートかもしれないと考えます。そうなると給与明細書の3か月分を要求されたりします。給与明細の基本給にぶれがないか、安定した給料を得ているかどうかを見るわけです。そこに歩合給が含まれている場合には、歩合給は不安定要素だから2~3割減として見る、というような判断をされることもあります。あくまで毎月確実に支払われている給与の額がどうなのかを重要視します。


■状況が変わってしまったときは

ローン事前審査に絶対に必要な3点をお伝えしましたが、転職したばかり、借入がある、パートの奥様と収入合算してローンを組みたい、コロナ禍で収入が下がってしまった等、特殊な事情があるなどの不安がある方は、特に早めにローン事前審査をした方が良いです。

問題点を予め不動産業者の担当に伝え、しっかりと対応してくれそうなエージェントを選択して仲介を依頼しましょう。

 

 

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T.K