登記を放置すべきでない理由（表示登記）
2021年12月07日
【売買】登記を放置すべきでない理由（表示登記）
こんにちは。東京都江戸川区を中心に売買仲介業を営むトキビル不動産です。
今回は登記についてお話しします。
◆表示登記の申請義務と罰金
土地や建物の所在や種類、構造、面積などを記録する「表題部」と呼ばれる箇所があります。
例えば、増築して建物面積が増えた場合や、土地を分割して面積が変わった場合、その他土地の用途が雑種地から宅地に変わった、建物が居宅から店舗に変わったなど、この表題部について変更があった場合には、1ヶ月以内に登記を申請することが義務付けられています。
そしてこの期限を過ぎてしまった場合には、罰則として10万円以下の過料という罰金が法律で定められています。
しかし実務上は、あまりこの罰金制度は認知されておらず、また実際に罰金が発生したという事例は少ないようです。
そのため、工務店や不動産会社からの案内もあまりありませんが、法律で定められている事項ですので、なるべく速やかに手続きを行うようにしましょう。
◆放置してしまった表示登記のデメリット
たまにご相談いただくケースが、相続が発生した際に調べてみたら、そもそも建物の登記がされておらず、「未登記家屋」になってしまっていた、というケースです。
このままでは、相続登記もできませんし、売却することもできません。
ところが、この築年数が経過してしまった未登記建物を登記する際には、一筋縄ではいかないケースも発生してしまいます。
一般的に未登記建物の登記を申請する際には、
・建築確認済証や検査済証
・工務店の引渡し完了証と印鑑証明書
・建築設計図面
といった書類が必要になります。
しかし、こうした書類が手元に残っているケースは多くありません。
そうなると、それ以外の必要書類について登記所と協議しながら集めていくことになります。
◆2棟の建物をつなげたケース
少し特殊なケースですが、同じ敷地に建っていた2棟の建物を合体して一つの建物にした、というケースもありました。
きちんと屋根壁を作り、外観としては一体になっている、というケースです。
この場合も、本来であれば表題部について、建物面積が増えた旨や、合体した旨の変更登記が必要になります。
しかし、そのまま住む分には登記をしなくても問題ない、というケースでした。
◆相続の問題
ここでポイントになるのが、将来発生する相続の際の問題です。
細かい説明は税理士や税務署にご確認いただきたいですが、きちんと合体の登記をしていれば、相続税を節約することができるというケースです。
合体の登記をするには、表題部の変更登記にかかる費用などがかかるのですが、その結果相続税が百万円近く節約できる、ということもありました。
このように、明らかなメリットが生じるケースは少ないかもしれませんが、きちんと登記の状態を更新し、権利の状態を明確にしておくことはとても大切です。
不要な罰金を回避するという点もありますが、手続きが必要になった際に困ってしまうといった事態も回避できます。
ぜひ、所有している不動産について、適切な管理を通して、資産価値が落ちにくい、売却・賃貸などもしやすい資産として維持していただければと思います。
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T.K
