住宅購入で「これだけはやってはいけない」
2021年07月18日
住宅購入で「これだけは絶対にやってはいけない」TOP3
こんにちは、東京都江戸川区を中心に売買仲介業を営むトキビルです。
いざ住宅購入を検討しようにも「何から始めればよいかわからない」「何を検討すればよいかわからない」といった方は多いのではないでしょうか。
今回は住宅購入時に陥りがちな、「これだけは絶対にやってはいけない」ということをランキング形式でご紹介いたします。
ぜひ参考にしてください。
第3位 いきなり物件探し
住宅購入で「これだけは絶対にやってはいけない」TOP3の第3位は「いきなり物件探し」です。
「不動産購入って物件探しでしょう？」
そう思われる方が多いと思います。
事実、不動産購入の一番最初にポータルサイトで物件情報を見始める方がほとんどです。
しかし、「いきなり物件探し」はNGです。
買うべき物件ではなく、単に予算が合致しただけの物件を買っただけという結果に陥ります。
これでは資産価値を目減りさせない賢い住宅購入は実現できません。
住宅購入でまず初めにやるべきなのは住宅ローンの事前審査です。
これには二つの理由があります。
一つ目は予算を正しく把握することです
現在時点の収入や既存借入の状況などから、住宅購入予算の上限がわかります。
当然ながら上限を超えての住宅購入はできないのですが、最近の傾向として控え目に予算を抑えすぎているという問題もございます。
不動産購入は他のショッピングとは異なるので安くて良い掘り出し物は基本的には存在しません。
安いものにはそれなりの理由があるのです。
また、不当な価格で売りつけられる「ぼったくり価格」も基本的には存在しません。
更に不動産（特に土地値）は高額であればあるほど資産価値を維持しやすいという特徴があり、ご自身の借入能力に対して適正な購入予算を見定める必要があるのです。
二つ目は事前審査を行っていないと取引が進まないということです。
物件探しを行って良い物件を見つけたとします。
次の段階は買付申込という購入意思を売主に伝えて価格などの交渉を行うプロセスになるのですが、事前審査が終わっていないと買付申込を受け入れてもらえないのです。
住宅ローンが借りられないという事態も想定されるので、購入予算がある程度目途が立っていることを証明しないと売主側の仲介会社はOKを出してくれません。
事前審査には早くても数日～1週間ほど時間がかかってしまうので、事前審査の結果を待っている間に他に人に売れてしまったという事態がよく起こります。
事前審査を行っていない物件探しはほとんど意味がない行為なのです。
第2位 不動産会社のお勧め物件に飛びつく
住宅購入で「これだけは絶対にやってはいけない」TOP3の第2位は「不動産会社のお勧め物件に飛びつく」です。
前提として不動産購入には100点満点の正解はありません。（0点の大失敗や60点未満の赤点購入はあります…）
ですから不動産購入は不動産会社に選ばされるのではなく、ご自身で選択することが大切です。
不動産取引の仕組みを簡単にご説明します。
売主と買主がいて、それぞれに不動産仲介会社が取引を担当します。
不動産仲介会社は取引が成立すると担当した売主もしくは買主から仲介手数料を得ます。
この時、売主・買主両方の仲介を担当した場合は、一つの取引で2倍の仲介手数料を得ることができます。
このことを両手仲介と言います。
そして不動産会社のお勧め物件とは、両手仲介案件が多いのです。
※取引にかかる手間は両手仲介でもそうでなくてもあまり変わらないので、一粒で二度おいしい両手仲介を狙いたい気持ちはわかります。
ここで重要なのが、両手仲介で最もメリットがあるのは売主でも買主でもなく仲介会社だと言うことです。
酷いケースだと、買主の条件にあまり合致しない、その人にとって全く適していない物件でもお勧め物件として、あの手この手で勧めてくることもあります。
不動産会社が勧めてくる物件については無条件に受け入れるのではなく、「なぜこの物件が私にとってお勧めなのか？」を必ず確認して、その理由に納得できるかどうかが重要となります。
第1位 〇〇絶対主義
住宅購入で「これだけは絶対にやってはいけない」TOP3の第1位は「〇〇絶対主義」です。
住宅購入に当たって〇〇でなければならない、とご自身の選択肢を狭めてしまう考え方です。
よくあるのは新築絶対主義。
最近はマシにはなったものの、家を買うなら新築というおかしな風潮は根強く残っていて、理由もなく新築を求めてしまう人がいます。
詳細は別の機会にご説明いたしますが、新築は購入した瞬間に供給業者の利益分価値が下がる贅沢な住宅購入です。
新築と同じく多いのが築浅至上主義。
住宅は経年で劣化するので築浅物件は劣化のリスクが低い住宅と言えますが、それはあくまで現在時点の話であって、新築や築浅物件がメンテナンス不要というわけではありません。
築浅至上主義は中古住宅は悪いところを直せば良いという最も基本的なメンテナンスの概念を無視した住宅購入に繋がる恐れがあり、明らかに買い方がおかしいと言えるでしょう。
〇〇絶対主義とはいかないものの、ご自身で設定された条件に縛られる方は多いです。
不動産ジプシーはその一つです。
ありもしない幻の掘り出し物を探し続けてあちこちの不動産会社を彷徨う、そんな人達のことを私たちは「不動産ジプシー」と呼びます。
例えば新宿駅徒歩10分以内、4LDK・80m2以上、2000万円以内というような物件は幻の物件と言っても間違いないでしょう。
そんな極端な話…と笑われるかもしれませんが、実際の物件探しの場面では、エリアと予算のミスマッチはよくあることなのです。
何を条件として家探しをするかはそれぞれなのですが、よくある条件設定項目として「子供の学区域」「会社へのアクセス」「実家の近く」「住み慣れた街」が挙げられます。
家に対する価値観は人それぞれなのでこういった条件でも良いのですが、これらの条件は住宅の資産価値とは無縁な、自分にとってだけ都合の良い条件設定と言えます。
賢い住宅購入を行うためには、まずは自分都合の条件を可能な限り排除して、なるべくたくさんの選択肢を得ることが大切です。
住宅の資産価値とご自身の満足度や快適さは相反するところがあります。
投資用ではないので資産価値だけのために家を買うわけではないですし、かと言って自己都合の購入をすると、いざ家を売ったり貸したりする場合に誰の目にも留まらないといった状況に陥る可能性が高いです。
自分にとって100点満点を目指すのではなく、自分は60点、他の人から見ても60点となるようなバランス感覚が大切です。
従って、住宅購入初期段階で〇〇でなければならないという絶対条件を設けることは得策ではないという事です。
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